Ông hoàng bất động sản Hong Kong
By Công Ty Truyền Thông Số iGO
Nếu như tính cẩn trọng của Lý Gia Thành đã đem lại thành công trong lĩnh vực kinh doanh nhựa trước đây, thì nay, trong lĩnh vực bất động sản, sự liều lĩnh lại giúp ông trở thành tỷ phú.
Năm 1958, chính những yêu cầu của công việc kinh doanh đã đưa Lý Gia Thành đến với thị trường bất động sản. Vào thời điểm này, ngành công nghiệp sản xuất nhựa đang phất lên như diều gặp gió, và Lý Gia Thành, người mở đường cho lĩnh vực hoa nhựa cần nhiều vốn hơn để sản xuất. Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng nhà xưởng lại là rào cản đối với ông.
Sau giai đoạn di cư ồ ạt vào Hong Kong, sự bùng nổ dân số ở mảnh đất thuộc địa này đã dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên nhanh chóng. Hệ quả là, các chủ đất trở nên lưỡng lự trong đàm phán hợp đồng thuê đất dài hạn khi thị trường giá đất leo thang. Chủ đất của Lý nhận thấy đề nghị thuê đất trong hai năm của ông là khoảng thời gian dài. Do đó, Lý Gia Thành nhanh chóng tìm mua bất động sản thương mại. Sau này, khi nhớ lại thời kỳ mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, ông nói: “Hong Kong là một hòn đảo. Côn Lôn là một bán đảo. Vì thế đất đai rất hạn hẹp... Thế nên tôi đã tự nhủ: Tại sao mình không tự mua đất và xây dựng công ty’. Tôi tin chắc rằng bất động sản sẽ là một trong những ngành kinh doanh béo bở nhất trong tương lai.”
Trực giác của Lý Gia Thành đã đúng. Chỉ hai năm sau khi ông mua khu đất để xây dựng công ty mới ở quận Cực Bắc, giá đất thương mại ở Hong Kong đã tăng lên gấp đôi. Và đến thời điểm ông hoàn thiện việc xây dựng một nhà máy 12 tầng và một khu liên hợp căn hộ cho thuê, lợi nhuận ông thu về đã tăng gấp đôi. Sau này, Lý Gia Thành chia sẻ: “Tôi thật sự biết ơn người cho thuê đất của công ty cũ, chính ông ta đã đưa tôi bước vào thị trường bất động sản.”
Bắt đầu bằng thương vụ bất động sản đầu tiên ở Hong Kong, con đường mà Lý đạt được tính hợp pháp và sự tín nhiệm lớn hơn về sau luôn đi liền với những giá trị văn hóa sâu sắc mà ông có được. Ở vùng nông thôn Trung Quốc, nơi quyền sở hữu đất là tiêu chí đánh giá cơ đồ và thanh thế của một gia đình thì việc mua đất cũng được coi là một sự kiện trọng đại không kém gì chuyện cưới hỏi. Bán đất, ngược lại, chẳng khác gì trong nhà có một đám tang. Do sinh thành trong một gia đình nông dân ở Triều Châu nên trong suy nghĩ, Lý luôn coi đất đai là biểu tượng của sự giàu sang và thịnh vượng.
Đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống của người dân Trung Quốc ở mọi nơi, nhưng Lý Gia Thành còn nâng vị trí truyền thống ấy lên một tầm cao hơn. Ông vẫn coi trọng đất đai, nhưng thay đổi cách quan niệm cho phù hợp với khía cạnh hiện đại của bất động sản. Theo đó, đất đai là một loại hàng hóa để mua và bán; sau mỗi lần bán đi một mảnh đất, ông sẽ tìm một mảnh đất khác có giá trị hơn. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Lý Gia Thành về quyền sở hữu bất động sản không hề đối lập với quan niệm trọng điền của người Trung Quốc. Thực tế, đất đai cũng giống như tiền, chỉ đơn giản là một phương tiện xác định người mạnh, kẻ yếu trong kinh doanh mà thôi.
Đầu thập niên 1960, mục đích mua bất động sản của Lý Gia Thành chủ yếu là vì thực tiễn công việc kinh doanh chứ chưa thật sự là vì thương mại. Đơn cử là việc ông mua nhà cho mình và vị hôn thê, Amy Trương Nguyệt Minh, một phụ nữ trí thức trẻ đầy tham vọng, sinh trưởng trong một gia đình kinh doanh đồng hồ phát đạt. Việc bỏ ra 100 nghìn đôla Hong Kong để mua một căn nhà bề thế bên Vịnh Deepwater cho thấy trước một dự định đầu tư của Lý Gia Thành. Ba thập niên sau, giá trị ngôi biệt thự của ông đã là 6 triệu đôla Hong Kong.
Năm 1963, Lý Gia Thành mở rộng hoạt động của công ty Trường Giang bằng việc xây dựng thêm nhà máy thứ hai tại Tây Cống, Hong Kong. Động thái này đã làm tăng tổng diện tích đất công nghiệp sở hữu của ông lên hơn 10.800 m2. Rõ ràng, Lý Gia Thành đã hiểu được bất động sản có thể mang lại cho ông rất nhiều thứ. Ông cần tìm ra những lĩnh vực đầu tư sinh lợi khác. Và nếu giá bất động sản ở Hong Kong tiếp tục leo thang thì chỉ lợi nhuận thuần túy cũng đủ là lý do để gia nhập nghiêm túc vào cuộc chơi này.
Sức hấp dẫn của mảnh đất thuộc địa chính là lý do của sự di dân ồ ạt vào đây. Những người tị nạn chính trị tới Hong Kong thường là những người dân nhập cư nghèo nhất. Trong khi tầng lớp giàu sang ở đây có thể trang trải cuộc sống của một gia đình mở rộng theo kiểu phương Tây thì hầu hết dân tị nạn đều sống theo kiểu gia đình hạt nhân, bao gồm cha mẹ và con cái. Cuộc sống của họ chỉ biết trông chờ vào đồng lương ít ỏi. Những gia đình với hai hoặc ba thế hệ sống chung dưới một mái nhà vừa không hợp lý về mặt kinh tế, vừa không đảm bảo điều kiện vệ sinh.
Cuối cùng, sự vô vọng trong cuộc sống của những người nhập cư đã buộc nhiều gia đình chuyển tới sống bất hợp pháp tại vùng ven thành phố. Cảnh cơ hàn tiếp tục gia tăng. Năm 1956, trong tổng số gần 2 triệu người sống tại đô thị Hong Kong có 265 nghìn người sống tại vùng ven đô. Tới năm 1968, khi dân số thành thị là hơn 3 triệu người thì số dân ven đô cũng tăng lên 443 nghìn người.
Một gia đình cư trú không hợp pháp thường chỉ sống trên một miếng đất rất nhỏ, đủ để dựng một căn lều tạm bợ. Hong Kong thường thiếu đường dẫn nước sạch nên những nơi sinh sống như vậy luôn ở trong tình trạng bẩn thỉu và bụi bặm. Nước thải và rác xả bừa bãi, khắp nơi xông lên mùi hôi thối của phân người và động vật. Chính quyền thuộc địa đã cố gắng cải thiện tình trạng này bằng cách xây dựng cho cứ một trăm hộ gia đình một nhà vệ sinh công cộng. Tuy nhiên, các nhà vệ sinh này thường không có nước dội. Kết hợp với những vấn đề này còn có tình trạng thiếu nước máy, thiếu hệ thống thông gió vào mùa hè, có nơi xông lên mùi hôi thối khiến người dân phải sử dụng bếp lò ngoài trời. Mỗi lều tạm thường chỉ rộng khoảng từ 3-3,6m với các vách ngăn chia căn lều thành nơi ngủ, nấu nướng và sinh hoạt. Một vài căn lều có cửa sổ, nhưng phần nhiều chỉ sử dụng lưới ngăn côn trùng làm cửa thông hơi.
Do điều kiện sống bức bí như vậy nên khu vực lều tạm này rất dễ xảy ra hỏa hoạn. Ngay sau đợt sóng di dân lớn đầu tiên vào Hong Kong giai đoạn 1950‑1954, lửa đã thiêu trụi những khu nhà tạm của 100 nghìn dân nhập cư. Năm 1954, tại Shek Kip Mei có tới 53 nghìn người mất lều gỗ và lều tôn do một trận hỏa hoạn lớn. Những căn lều tạm bợ này cũng có thể bị xóa sổ bởi các cơn bão biển mùa hè ở Hong Kong. Nhiều căn lều đã hoàn toàn biến mất ngay sau trận cuồng phong đầu tiên. Lý do hợp lý duy nhất có thể lý giải cho việc người ta vẫn chấp nhận sống trong điều kiện bẩn thỉu và nguy hiểm này là không tốn tiền thuê nhà. Đương nhiên, nếu có chỗ ở nào rộng rãi và rẻ tiền hơn, họ sẽ hoan nghênh điều đó. Trên thực tế, do tình trạng thiếu chỗ ở như vậy nên ngay cả những gia đình có mức thu nhập trung bình cũng chuyển đến ở khu nhà tạm.
Vào thập niên 1960, nhận thức được rằng cứ trong hàng nghìn người lại có hàng chục người sẵn sàng chuyển đi nếu có nơi ở mới tốt hơn, Lý Gia Thành đã tập trung phát triển kinh doanh bất động sản. Tất nhiên, chính quyền thuộc địa đang làm hết sức để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, thậm chí còn lên kế hoạch xây dựng thêm nhà ở, công trình và dịch vụ công cộng. Tuy nhiên, với tốc độ di dân ồ ạt vào Hong Kong, tới hàng nghìn người mỗi tuần, thì chỉ những nhà đầu tư như Lý mới có thể tính được việc xây dựng chỗ ở mà chính quyền không thể làm được. Lý Gia Thành đồng ý với quan điểm truyền thống: Bất động sản là phương thức đầu tư có thể giúp vượt qua tình trạng lạm phát, nhất là ở Hong Kong, nơi mà mỗi mét vuông đất đáng giá một ounce vàng.
Một câu hỏi được đặt ra là khu vực nào của Hong Kong là nơi thích hợp nhất cho việc đầu tư. Câu trả lời đến với Lý Gia Thành vào một ngày khi ông dừng xe bên đường ngắm cảnh nông dân đang cày cấy yên bình thì bỗng có một âm thanh rền rã xen ngang. Đó là tiếng của máy cưa và búa từ một công trường xây dựng cao ốc nhà ở trên đất nông nghiệp. Vậy là Lý Gia Thành đã xác định được nơi đầu tư: New Territories - vùng đất rộng 945 km2 ở phía bắc Hong Kong.
Mặc dù năm 1842, Anh đã chính thức công nhận quyền tự chủ của Hong Kong nhưng đến năm 1898, Anh lại chiếm vùng New Territories - lúc đó là địa phận hạt Xinan, tỉnh Quảng Đông. Người Anh muốn dùng New Territories như một đối trọng để thúc đẩy bước tiến của Nga và Pháp tại Nam Trung Quốc và Việt Nam. Cuộc chiến giành lấy sự nhượng bộ và đất đai của người châu Á là một sự sa lầy của các nước đế quốc. Mưu đồ đó đã đẩy một nước phương Tây này chống lại một nước khác, với cái giá là sinh mệnh của những dân tộc châu Á. Nhưng không giống thỏa thuận năm 1842, trong đó Anh chi phối toàn bộ Hong Kong, trong hiệp định năm 1898, Bắc Kinh chỉ đồng ý cho Anh thuê Hong Kong trong thời hạn 99 năm. Tức là đến ngày 1/7/1997, toàn bộ mảnh đất thuộc địa phải được trao trả cho Trung Quốc.
Chiếm hơn 90% tổng diện tích Hong Kong, New Territories là điểm đến lý tưởng cho hầu hết những người tị nạn từ Trung Quốc sau Chiến tranh Thế giới thứ hai. Năm 1961, khoảng 400 nghìn người với địa vị và sắc tộc khác nhau đã sống tại New Territories, đại bộ phận là người Canton và người Khách Gia (người Hẹ). Người Canton đến trước người Khách Gia và chiếm khu đất tốt nhất, nhường lại khu vực đồi núi cho hàng xóm của mình. Vì vậy, chỉ có một số người Khách Gia ở đảo Thanh Y và Mã Loan, phần đông họ sống ở bán đảo Sa Đầu Giác, Tây Cống, Khanh Khẩu, thung lũng Yuan Long, khu vực quanh thị trấn chợ Đại Bộ và Sa Điền. Yuan Long và Đại Bộ là hai địa bàn chủ lực trong số những vụ đầu tư bất động sản của Lý Gia Thành. Trong số những thành tựu lớn nhất của Lý Gia Thành ở New Territories phải kể đến khách sạn Castle Peak với diện tích 7.560 m2, mà sau này ông đã mở rộng gấp đôi, biến nó thành vài khu căn hộ cao tầng với giá cao ngất ngưởng.
Lý đã quyết định đúng khi bán đi những bất động sản mình đã mua. Vì khi Trung Quốc rao giá cho thuê New Territories thì chính quyền thuộc địa của Hong Kong cũng làm như vậy đối với mảnh đất này. Từng miếng đất được bán đi ở mọi nơi rồi cuối cùng cũng sẽ trở về tay chính quyền. Hành động bán đất hay cho thuê đất khó có thể đem lại quyền sở hữu cá nhân hay một danh nghĩa rõ ràng vì đất ở Hong Kong rất khan hiếm và vì chính quyền thuộc địa đã tuyên bố rằng chỉ có họ mới có quyền sở hữu đất - ngoại trừ Thánh đường Thánh John và những khu quân sự riêng có thể sở hữu đất vĩnh viễn - còn những gì người mua bất động sản thật sự có được chỉ là hợp đồng thuê đất trong 75 năm, 99 năm hay 999 năm. Khi hợp đồng hết hạn, bất động sản lại trở về tay chính quyền. Thêm vào đó, cách duy nhất để chuyển nhượng đất sở hữu thành đất cho thuê là thông qua đấu giá công cộng, một chính sách mà theo chính quyền thuộc địa, có thể đảm bảo người bán cuối cùng của mảnh đất là người được lợi nhất.
Những cuộc đấu giá đất không hề làm cho Lý Gia Thành nao núng. Thực tế, các đối thủ cạnh tranh đều phải nể trọng ông. Ông từng nói: “Vào thời điểm thị trường giữ giá cao nhất, tôi tính toán rất kỹ về ngân sách trước khi tham dự các phiên đấu giá đất. Tuy nhiên, một số người lại không hề cân nhắc ngân sách mà chỉ biết đặt hết giá này đến giá khác.” Chiến lược của Lý trong đầu tư bất động sản khá đơn giản. Thay vì đóng băng tất cả vốn cố định, ông luôn tìm kiếm và đầu tư những khu đất đẹp, có vị trí chiến lược. Ông có cách đề nghị mà không người bán nào có thể từ chối. Trên khu đất mua được, ông sẽ xây nhà ở cho công nhân và tầng lớp hạ - trung lưu, xây văn phòng cho các doanh nghiệp nhỏ. Kết quả là ông bán mọi thứ hết sức chóng vánh.
Lý Gia Thành không phải là người liều lĩnh trong cuộc chơi đầu tư bất động sản. Ông thường làm ăn với một đối tác, người chủ đất, để chia sẻ kinh phí và lợi nhuận. Bằng cách này, người chủ đất có thể nhận được nhiều hơn số tiền bán đất ban đầu. Trong các dự án chung, Lý không bao giờ đặt tiền trước nhằm giảm thiểu rủi ro. Trong kinh doanh bất động sản, những mối quan hệ làm ăn và quan hệ bạn bè được Lý coi trọng ngang nhau.
Cuối thập niên 1980, trong thương vụ mua đất khu Expo ’86 tại Vancouver, một trong những thỏa thuận bất động sản lớn nhất, Lý Gia Thành đã phát biểu: “Tôi thích những thỏa thuận thân thiện. Tôi thích những người gặp tôi vì mục đích làm ăn. Đó là triết lý của tôi. Và tôi thường dạy hai cậu con trai không bao giờ được lợi dụng một ai. Ngay cả khi hoạt động kinh doanh còn chưa phát triển, tôi vẫn coi danh tiếng là của cải quan trọng nhất. Nếu anh có danh tiếng, chăm chỉ, tử tế với mọi người, luôn giữ lời hứa, việc kinh doanh của anh sẽ trở nên dễ dàng. Vì vậy, nhiều cơ hội đã đến với tôi. Tôi phải gây dựng danh tiếng để mọi người có thể tin tưởng mình… Bất cứ điều gì tôi nói, tôi sẽ làm. Tôi không chỉ nghĩ đến lợi nhuận của cá nhân mình mà còn nghĩ đến cả phần của đối tác".
Thực tế, bằng nỗ lực mua được khu đất Vancouver với giá hời và giành được sự chấp thuận cho thay đổi diện mạo của khu cảng thành phố, ông chắc chắn sẽ nhắm tới những hợp đồng béo bở với các đối tác lâu năm đầy tin tưởng là Trịnh Dụ Đồng của New World Development, Lý Triệu Cơ của Henderson Land và Ngân hàng CIBC.
Cuối thập niên 60, Lý Gia Thành đã thể hiện rõ khả năng giành được các thỏa thuận bất động sản trong thời kỳ “Đại Cách mạng Văn hóa”, một phong trào kết thúc bằng việc chia cắt Trung Quốc thành các lực lượng thù địch và mở ra cuộc cách mạng kinh tế tư bản - xã hội của Đặng Tiểu Bình vào cuối thập niên 70. Tuy chưa bao giờ công nhận đã tham gia vào chính trường Hong Kong hay Trung Quốc nhưng Lý đã chứng tỏ mình là một quan sát viên thời cuộc sắc sảo. Với ông, chính trị chỉ là một trở ngại tiềm ẩn đối với công việc kinh doanh, không hơn không kém. Và như đã khẳng định trong triết lý dẫn đường trong sự nghiệp kinh doanh, đối với Lý Gia Thành, cách vượt qua trở ngại mới nói lên một doanh nhân tài ba.
Trong giai đoạn 1966-1967, ở Hong Kong, nền chính trị đầy biến động đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực kinh tế. Nhiều người dân và thương nhân đã bỏ trốn khỏi vùng thuộc địa. Họ chạy trốn tới những nước xa xôi và an toàn như Canada, Australia và Mỹ. Kết quả là thương trường nơi đây trở nên bất ổn, các nhà đầu tư lo sợ sẽ mất mọi thứ. Với những nhà kinh doanh bất động sản như Lý Gia Thành, tình trạng này đã gây nên những ảnh hưởng nghiêm trọng tới giá bất động sản. Ngay cả ông cũng bắt đầu phải tìm kiếm các nguồn đầu tư nước ngoài như một bước đệm để giảm bớt ảnh hưởng của cuộc cách mạng. Ông thực hiện cuộc mua bán bất động sản đầu tiên tại Canada với thương vụ mua Trung tâm mua sắm Vancouver ngay khi bất ổn chính trị tại Hong Kong kết thúc.
Tuy nhiên, Lý Gia Thành không rút hết vốn tại Hong Kong. Trên thực tế, ông đã có ý định tận dụng một số cơ hội mà cuộc cách mạng mang tới. Khi vội vã chạy trốn khỏi Hong Kong, người ta đã bỏ lại sau lưng tất cả nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn và nhà ở. Tất cả đều được bán với mức giá rẻ mạt khi thị trường ngày càng rớt giá. Đối với Lý Gia Thành, người luôn tin rằng cuộc cách mạng sẽ chỉ như một đốm sáng trên màn hình ra-đa chính trị của Trung Quốc và Hong Kong, thì đây chính là cơ hội để xem xét cả một danh mục những lời chào mua và lựa chọn những gì ông cho rằng sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất sau khi trật tự trở về với vùng thuộc địa và thị trường lại hứa hẹn như trước.
Lý đã xúc tiến việc mua bán bất động sản trong suốt thời gian cuộc cách mạng bùng nổ. Nhờ đó, ông trở thành một trong những đại gia bất động sản hàng đầu Hong Kong, đến mức vào năm 1973 - bốn năm sau khi cuộc cách mạng kết thúc - Tập đoàn Trường Giang của Lý Gia Thành đã nắm trong tay 40 khu đất trong danh mục đầu tư bất động sản thực tế của mình. Một ủy viên ban quản trị tại Hong Kong đã nói về những ngày tháng của Lý Gia Thành khi cuộc cách mạng diễn ra như sau: “Ông Lý hiểu rất rõ về thị trường bất động sản. Ông ấy đã mua lại mọi thứ trước khi giá cả bùng nổ và bán đi ngay trong quãng thời gian ấy.”
Lý Gia Thành có một bí quyết đơn giản cho những thành công về mặt tài chính. Ông nói: “Một người cần nhiều phẩm chất quan trọng để thành công, như khả năng làm việc chăm chỉ, lòng trung thành đối với những người làm việc cùng mình và với công việc đang làm, khả năng phán đoán tốt và cả một chút may mắn nữa. Tất cả những phẩm chất này phải kết hợp với lòng kiên định, trong đó lòng kiên định quan trọng nhất, bởi nếu bạn không có lòng kiên định, bạn sẽ có thể hết đi sang phía đông theo lời khuyên của người này, rồi lại sang phía tây vì lời khuyên của người khác. Và nếu như bạn nghe theo cả hai, thì dứt khoát là bạn gặp rắc rối rồi đấy”.
Ông cũng chia sẻ: “Theo cách nói của người Trung Quốc, tôi phải công nhận mình may mắn. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, bao giờ tôi cũng nghiên cứu mọi việc rất kỹ - từ nguồn cung, cầu cho đến tình hình chính trị. Một khi đã quyết định, tôi sẽ tiến hành rất nhanh để thâu tóm thị trường vào đúng thời điểm. Các bạn thấy đấy, tôi luôn đeo đồng hồ bấm giờ. Cho dù một cơ hội trông có vẻ tuyệt vời đến đâu thì tôi vẫn luôn chuẩn bị sẵn sàng cho những rủi ro có thể gặp phải.”
Hơn hết thảy, Lý Gia Thành là một thương gia trung thực và thẳng thắn. “Trước khi ký kết bất kỳ văn bản hợp pháp nào, nếu tôi đã nói đồng ý với ai đó thì có nghĩa là đã có sự ràng buộc. Đôi lúc tôi đồng ý quá vội vã và hợp đồng đó chẳng mang lại lợi ích gì, nhưng tôi vẫn giữ lời hứa. Điều đó mang lại cho tôi sự tin tưởng ở mọi người. Lời nói là vàng.” Ví dụ, vào thập niên 70, ngay khi Lý bắt tay đồng ý bán ngôi nhà Elizabeth tại khu Uyển Tể cho Tập đoàn Inchcape Group thì ông nhận được một lời đề nghị khác có lợi hơn nhiều. Tuy nhiên Lý vẫn giữ chữ tín. Danh dự đã khiến ông từ chối lời đề nghị thứ hai và vẫn tiếp tục cuộc giao dịch mang lại ít lợi nhuận hơn với Tập đoàn Inchcape.
Khi nói chuyện này với các ông chủ Tập đoàn Inchcape, Lý khẳng định: “Một khi tôi đã nói đồng ý, tôi sẽ không bao giờ viện cớ để từ chối về sau.” Quyết định tôn trọng cuộc giao dịch cuối cùng đã đền đáp Lý Gia Thành. Sau này, Tập đoàn Inchcape đã đề nghị ông giúp phát triển khu đất xây dựng tòa nhà Công ty Điện lực Hong Kong - sự sắp xếp mà về sau đã dẫn tới việc Lý Gia Thành mua lại công ty này.
Hiển nhiên là, nếu Lý Gia Thành có ảnh hưởng lớn đến như vậy tới các đối tác làm ăn, thì ông cũng sẽ giành được lòng tin của các nhà đầu tư khắp nơi. Năm 1972, Lý có những kế hoạch lớn hơn cho Trường Giang, vì thế ông cần nhiều tiền hơn. Giải pháp tối ưu là cổ phần hóa Công ty Trường Giang. Do đó, ngày 31/7/1972, sau khi đã vạch rõ kế hoạch cụ thể với sự giúp đỡ của vợ, bà Amy Trương Nguyệt Minh - người trợ lý đắc lực trong các thương vụ của ông, cũng như có được quyền hợp pháp và sự tín nhiệm của Ngân hàng Hong Kong, Lý đã mở cửa công ty bằng việc cho lưu hành 25% cổ phần của Trường Giang trên sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong. Hiện nay được biết đến với cái tên Tập đoàn Doanh nghiệp Trường Giang, công ty này đã nhanh chóng có tên trên sàn giao dịch Viễn Đông và sàn giao dịch Vàng bạc. Công ty bắt đầu trao đổi mậu dịch tại London năm 1973 và tại sàn giao dịch chứng khoán Vancouver năm 1974.
Tập đoàn Trường Giang phát triển rất nhanh. Nếu năm 1972, tập đoàn này mới chỉ sở hữu 31.500 m2 bất động sản cho thuê và thu được 3,9 triệu đôla Hong Kong từ việc cho thuê các bất động sản này, thì đến năm 1973 - năm đầu tiên lên danh mục tập trung vốn để tái đầu tư, tập đoàn đã sở hữu tới 40 bất động sản, tính cả các bất động sản tại các khu vực dân cư và khu vực thương mại, tương đương gần 216.000m2. Cho dù Lý Gia Thành thường mua lại một bất động sản, phát triển nó rồi bán đi ngay sau đó, nhưng việc cho thuê bất động sản luôn là một phương án giúp tối đa hóa lượng tiền quay vòng để tái đầu tư.
Trong một thương vụ năm 1973, Lý đã mua lại một bất động sản mang tên Ngôi nhà Regent trên đường Nữ hoàng tại khu Trung tâm Hong Kong với giá 16 triệu đôla Hong Kong. Ông dự định sẽ quy hoạch lại nơi này trong vòng ba năm. Hiển nhiên là việc đầu tư vốn trong quãng thời gian dài như thế sẽ không mang lại lợi nhuận gì mà trái lại, trên thực tế công ty sẽ phải chịu lỗ một khoản tiền lên tới 13,8 triệu đôla Hong Kong. Lý quyết định loại bỏ phương án này. Thay vào đó, ông lựa chọn phương án cho thuê. Đến năm 1974, chỉ trong vòng một năm sau khi Lý Gia Thành ra quyết định, thu nhập từ việc cho thuê Ngôi nhà Regent đã mang về cho ông tới 4,6 triệu đôla Hong Kong so với mức ban đầu chỉ có 3 triệu đôla Hong Kong.
Tuy nhiên, niềm hứng khởi trước sự lớn mạnh của Tập đoàn Trường Giang vào đầu thập niên 70 đã bị cuộc khủng hoảng trong ngành công nghiệp dầu lửa chặn lại. Các quốc gia thuộc Tổ chức Các nước xuất khẩu dầu lửa cắt giảm nguồn cung cấp và nâng giá xăng dầu. Giá năng lượng và nhựa tăng vọt đã đẩy các nhà sản xuất trong nước đến bước phá sản. Với lượng tiền lưu thông dư dả, Lý Gia Thành lúc nào cũng có thể mua nguồn nguyên nhiên liệu trực tiếp từ các nhà phân phối nước ngoài, nhưng ông vẫn phải đối mặt với một vấn đề là phải bán tống số nhựa đang có với mức giá chỉ bằng 50% giá các nhà sản xuất chào bán trên thị trường.
Lý do không chỉ bởi Lý không còn thấy hứng thú với việc kinh doanh đồ nhựa, mà còn do một nguyên nhân khác, ông cho rằng “công nghệ sản xuất nhựa ngày càng dễ bắt chước”. Trên thực tế, từ sau khi Cách mạng Văn hóa kết thúc, ông ngày càng đầu tư ít thời gian và sức lực vào việc kinh doanh mặt hàng nhựa, thay vào đó ông tập trung vào các giao dịch bất động sản. Một đồng nghiệp kinh doanh thiết bị văn phòng nhớ lại một lần tới thăm Lý vào một ngày đặc biệt, khi lợi nhuận từ việc kinh doanh đồ nhựa của ông ngày càng ít đi.
Ông chỉ có thể tìm thấy Lý trong một phòng ngủ nhỏ tại nhà máy, cắm cúi bên những cái cân bằng đồng thau, đong đếm từng cánh hoa nhựa để làm thành một cành hoa giả, với hy vọng tối đa hóa lợi nhuận bằng việc giảm thiểu chi phí sản xuất và vận chuyển. Trong khi vẫn miệt mài tìm ra tỷ lệ hoàn hảo nhất, ông lắc đầu và nhận xét một cách lơ đãng: “Hoa nhựa không còn là lĩnh vực béo bở để kinh doanh nữa. Đã đến lúc phải chuyển sang bất động sản rồi.” Rất lâu sau đó, thương gia này cay đắng nói: “Một thập niên sau, tôi vẫn tiếp tục kinh doanh thiết bị văn phòng với chỉ vài xu tiền lãi, còn ông ấy thì đã trở thành một đại tỷ phú”.
Mặc dù ngay từ cuối thập niên 60, Lý đã không còn nghĩ đến việc kinh doanh đồ nhựa nhưng mãi đến năm 1973, ông mới chính thức tách riêng việc kinh doanh đồ nhựa bằng việc thuê Edwin Leissner, một thương gia người Mỹ, trông nom hoạt động hàng ngày của nhà máy. Thêm vào đó, ông đã nhượng lại miễn phí hạn ngạch sản xuất nhựa cho nhà sản xuất nào muốn có. Tại Hong Kong, hạn ngạch là điều kiện cần thiết cho bất cứ ai muốn làm kinh doanh. Một công ty mua được càng nhiều hạn ngạch từ chính phủ thì càng được kinh doanh ở nhiều lĩnh vực. Bằng hành động này, Lý Gia Thành đã chính thức tuyên bố rằng những ngày tháng làm “ông vua hoa nhựa” của ông đã kết thúc. Ông đã tìm được một lĩnh vực khác mang lại nhiều lợi nhuận hơn để đầu tư.
Tập trung vào công việc kinh doanh nhà đất trong suốt thời gian diễn ra khủng hoảng dầu lửa năm 1973, Lý Gia Thành đã mở rộng hướng phát triển vào nhà kho, nhà máy, văn phòng và nhà ở. Ông cũng đã sẵn sàng cho quan hệ hợp tác lâu dài và hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi nhuận với Ngân hàng Thương mại Hoàng gia Canada (CIBC), nơi ông sẽ chỉ mua lại dưới 10% cổ phần. Lý và CIBC muốn thành lập một công ty liên doanh đầu tư mạo hiểm mang tên Canadian Eastern Finance Limited. Công ty này sẽ cung cấp các nguồn hợp tác tài chính, nguồn vốn đầu tư mạo hiểm và dịch vụ quản lý vốn đầu tư. Thứ mà Lý đạt được khi hợp tác với tập đoàn tài chính này là quyền sở hữu một phần một ngân hàng có vị thế vô cùng quan trọng. Còn với CIBC, ngân hàng này đã chọn được đúng nhà doanh nghiệp châu Á thành đạt nhất.
Năm 1975, hai đối tác đã tiến hành thử nghiệm việc hợp tác trong một vụ giao dịch bất động sản - mua lại khu đất dọc cảng Hong Kong tại quận Cực Bắc với giá 85 triệu đôla Hong Kong. Trong số 77.760 m2 diện tích, 4.770 m2 được sử dụng để xây dựng 10 khu nhà ở sang trọng, mỗi khu cao 24 tầng. Phần diện tích còn lại dành cho các khu vui chơi giải trí, bể bơi và các khu thể thao. Đến năm 1978, tất cả các khu đều được bán hết. Đối với Ngân hàng CIBC, việc đầu tư vào thị trường bất động sản có tính rủi ro cao ngay dưới tầm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dầu lửa là một bước đi mạo hiểm. Tuy nhiên, điều này cũng chứng minh được khả năng dự đoán thị trường khu vực và châu Á của Lý Gia Thành là rất đáng tin cậy.
Vào thời gian Lý và Ngân hàng CIBC hợp tác với nhau năm 1975, việc kinh doanh của ông đã đi vào guồng trôi chảy. Cho dù lợi nhuận của Tập đoàn Trường Giang bị giảm xuống mức 6% doanh thu, tương đương 45,6 triệu đôla Hong Kong thì Lý Gia Thành vẫn đang đứng giữa một thị trường có nhu cầu mua sắm rất cao, điều này sẽ giúp nâng giá trị thị trường của Tập đoàn Trường Giang từ 120 triệu lên 530 triệu đôla Hong Kong. Một điều chắc chắn rằng, nếu như cuối năm 1975 Tập đoàn Trường Giang mới chỉ sở hữu xấp xỉ 459.000 m2 bất động sản tư nhân và thương mại, thì đến cuối năm tiếp theo con số này đã lên tới 571.500 m2, trong đó 9,4 triệu km2 là nhà ở, phần còn lại là đất thương mại và công nghiệp. Lợi nhuận năm 1976 cũng tăng hơn so với năm trước, lên mức 58,8 triệu đôla Hong Kong, tương ứng 29% doanh thu. Đến cuối năm 1977, lợi nhuận của Tập đoàn Trường Giang lại tiếp tục tăng lên mức 85,55 triệu đôla Hong Kong, tăng 45% so với năm 1976.
Tính đến năm 1977, Lý Gia Thành đã thu được khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc kinh doanh bất động sản. Hiện tại ông sở hữu rất nhiều bất động sản quan trọng như 388.000 km2 khu vườn Tiger Balm nổi tiếng và Tập đoàn Wynncor Ltd. - một tập đoàn khách sạn sở hữu khách sạn Hilton Hong Kong, một dãy phố mua sắm và phần lớn cổ phần của khách sạn Bali Hyatt gồm 400 phòng. Lý vẫn đang tiếp tục củng cố danh tiếng “ông hoàng bất động sản”, “doanh nhân có bàn tay vàng”.
Năm 1978, Lý Gia Thành và Tập đoàn Trường Giang có cơ hội phát triển. Năm đó, tập đoàn đã mua lại 22% cổ phần của Công ty Green Island Cement để Trường Giang không phải phụ thuộc vào các nhà thầu bên ngoài. Năm sau, Tập đoàn Trường Giang mua lại 20% cổ phần của Trung tâm Hội nghị Suntec City và cùng với bốn nhà kinh doanh bất động sản khác xây dựng một tòa nhà văn phòng tại bến tàu Macau Ferry. Đến năm 1979, lợi nhuận đã đạt xấp xỉ 254,1 triệu đôla Hong Kong, tăng 91,6% so với năm trước. Cũng vào năm này, Lý Gia Thành trở thành ông chủ nhà đất tư nhân lớn nhất Hong Kong. Chỉ duy nhất chính phủ thuộc địa là sở hữu nhiều bất động sản hơn ông.
Điều thú vị là trong số tất cả các cuộc giao dịch bất động sản mà Lý thực hiện trong hơn hai thập niên qua thì cuộc giao dịch quan trọng nhất lại là cuộc giao dịch đầu tiên - nhà máy ở quận Cực Bắc. Lý thật sự rất cẩn trọng khi giữ lại quyền sở hữu bất động sản đầu tiên này. Không giống như các thương gia thành đạt phương Tây, những người có thể đốt bỏ tờ một đôla đầu tiên kiếm được, các thương gia Trung Quốc thường có truyền thống giữ lại hiện vật của cuộc giao dịch đầu tiên - không hẳn do mê tín mà đó vốn là truyền thống từ xưa của người Trung Quốc. Nếu việc kinh doanh của một thương gia thành công tốt đẹp, ông ta sẽ khiêm tốn cho rằng thành công đó là do tập tục truyền thống này mang lại. Còn nếu thất bại, mọi người sẽ cho rằng ông ta là kẻ không có năng lực.
Nhưng Lý Gia Thành không cần phải lo lắng về công việc kinh doanh của mình. Thực tế, năm 1979 đã chứng minh cho cả thế giới biết rằng ông có thể vượt lên cái nghèo để bước chân vào thiên đường của những đại gia siêu giàu có. Hiện tại, Lý đang tự mình thành lập một liên minh thương mại lớn và chuẩn bị thực hiện điều mà chưa một thương gia Trung Quốc nào từng làm được. Ông sắp sửa sở hữu một công ty thương mại.
(Theo Alpha Books)
Năm 1958, chính những yêu cầu của công việc kinh doanh đã đưa Lý Gia Thành đến với thị trường bất động sản. Vào thời điểm này, ngành công nghiệp sản xuất nhựa đang phất lên như diều gặp gió, và Lý Gia Thành, người mở đường cho lĩnh vực hoa nhựa cần nhiều vốn hơn để sản xuất. Tuy nhiên, giá thuê mặt bằng nhà xưởng lại là rào cản đối với ông.
Sau giai đoạn di cư ồ ạt vào Hong Kong, sự bùng nổ dân số ở mảnh đất thuộc địa này đã dẫn đến nhu cầu nhà đất tăng lên nhanh chóng. Hệ quả là, các chủ đất trở nên lưỡng lự trong đàm phán hợp đồng thuê đất dài hạn khi thị trường giá đất leo thang. Chủ đất của Lý nhận thấy đề nghị thuê đất trong hai năm của ông là khoảng thời gian dài. Do đó, Lý Gia Thành nhanh chóng tìm mua bất động sản thương mại. Sau này, khi nhớ lại thời kỳ mới bước chân vào lĩnh vực bất động sản, ông nói: “Hong Kong là một hòn đảo. Côn Lôn là một bán đảo. Vì thế đất đai rất hạn hẹp... Thế nên tôi đã tự nhủ: Tại sao mình không tự mua đất và xây dựng công ty’. Tôi tin chắc rằng bất động sản sẽ là một trong những ngành kinh doanh béo bở nhất trong tương lai.”
Trực giác của Lý Gia Thành đã đúng. Chỉ hai năm sau khi ông mua khu đất để xây dựng công ty mới ở quận Cực Bắc, giá đất thương mại ở Hong Kong đã tăng lên gấp đôi. Và đến thời điểm ông hoàn thiện việc xây dựng một nhà máy 12 tầng và một khu liên hợp căn hộ cho thuê, lợi nhuận ông thu về đã tăng gấp đôi. Sau này, Lý Gia Thành chia sẻ: “Tôi thật sự biết ơn người cho thuê đất của công ty cũ, chính ông ta đã đưa tôi bước vào thị trường bất động sản.”
Bắt đầu bằng thương vụ bất động sản đầu tiên ở Hong Kong, con đường mà Lý đạt được tính hợp pháp và sự tín nhiệm lớn hơn về sau luôn đi liền với những giá trị văn hóa sâu sắc mà ông có được. Ở vùng nông thôn Trung Quốc, nơi quyền sở hữu đất là tiêu chí đánh giá cơ đồ và thanh thế của một gia đình thì việc mua đất cũng được coi là một sự kiện trọng đại không kém gì chuyện cưới hỏi. Bán đất, ngược lại, chẳng khác gì trong nhà có một đám tang. Do sinh thành trong một gia đình nông dân ở Triều Châu nên trong suy nghĩ, Lý luôn coi đất đai là biểu tượng của sự giàu sang và thịnh vượng.
Đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống của người dân Trung Quốc ở mọi nơi, nhưng Lý Gia Thành còn nâng vị trí truyền thống ấy lên một tầm cao hơn. Ông vẫn coi trọng đất đai, nhưng thay đổi cách quan niệm cho phù hợp với khía cạnh hiện đại của bất động sản. Theo đó, đất đai là một loại hàng hóa để mua và bán; sau mỗi lần bán đi một mảnh đất, ông sẽ tìm một mảnh đất khác có giá trị hơn. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Lý Gia Thành về quyền sở hữu bất động sản không hề đối lập với quan niệm trọng điền của người Trung Quốc. Thực tế, đất đai cũng giống như tiền, chỉ đơn giản là một phương tiện xác định người mạnh, kẻ yếu trong kinh doanh mà thôi.
Đầu thập niên 1960, mục đích mua bất động sản của Lý Gia Thành chủ yếu là vì thực tiễn công việc kinh doanh chứ chưa thật sự là vì thương mại. Đơn cử là việc ông mua nhà cho mình và vị hôn thê, Amy Trương Nguyệt Minh, một phụ nữ trí thức trẻ đầy tham vọng, sinh trưởng trong một gia đình kinh doanh đồng hồ phát đạt. Việc bỏ ra 100 nghìn đôla Hong Kong để mua một căn nhà bề thế bên Vịnh Deepwater cho thấy trước một dự định đầu tư của Lý Gia Thành. Ba thập niên sau, giá trị ngôi biệt thự của ông đã là 6 triệu đôla Hong Kong.
Năm 1963, Lý Gia Thành mở rộng hoạt động của công ty Trường Giang bằng việc xây dựng thêm nhà máy thứ hai tại Tây Cống, Hong Kong. Động thái này đã làm tăng tổng diện tích đất công nghiệp sở hữu của ông lên hơn 10.800 m2. Rõ ràng, Lý Gia Thành đã hiểu được bất động sản có thể mang lại cho ông rất nhiều thứ. Ông cần tìm ra những lĩnh vực đầu tư sinh lợi khác. Và nếu giá bất động sản ở Hong Kong tiếp tục leo thang thì chỉ lợi nhuận thuần túy cũng đủ là lý do để gia nhập nghiêm túc vào cuộc chơi này.
Sức hấp dẫn của mảnh đất thuộc địa chính là lý do của sự di dân ồ ạt vào đây. Những người tị nạn chính trị tới Hong Kong thường là những người dân nhập cư nghèo nhất. Trong khi tầng lớp giàu sang ở đây có thể trang trải cuộc sống của một gia đình mở rộng theo kiểu phương Tây thì hầu hết dân tị nạn đều sống theo kiểu gia đình hạt nhân, bao gồm cha mẹ và con cái. Cuộc sống của họ chỉ biết trông chờ vào đồng lương ít ỏi. Những gia đình với hai hoặc ba thế hệ sống chung dưới một mái nhà vừa không hợp lý về mặt kinh tế, vừa không đảm bảo điều kiện vệ sinh.
Cuối cùng, sự vô vọng trong cuộc sống của những người nhập cư đã buộc nhiều gia đình chuyển tới sống bất hợp pháp tại vùng ven thành phố. Cảnh cơ hàn tiếp tục gia tăng. Năm 1956, trong tổng số gần 2 triệu người sống tại đô thị Hong Kong có 265 nghìn người sống tại vùng ven đô. Tới năm 1968, khi dân số thành thị là hơn 3 triệu người thì số dân ven đô cũng tăng lên 443 nghìn người.
Một gia đình cư trú không hợp pháp thường chỉ sống trên một miếng đất rất nhỏ, đủ để dựng một căn lều tạm bợ. Hong Kong thường thiếu đường dẫn nước sạch nên những nơi sinh sống như vậy luôn ở trong tình trạng bẩn thỉu và bụi bặm. Nước thải và rác xả bừa bãi, khắp nơi xông lên mùi hôi thối của phân người và động vật. Chính quyền thuộc địa đã cố gắng cải thiện tình trạng này bằng cách xây dựng cho cứ một trăm hộ gia đình một nhà vệ sinh công cộng. Tuy nhiên, các nhà vệ sinh này thường không có nước dội. Kết hợp với những vấn đề này còn có tình trạng thiếu nước máy, thiếu hệ thống thông gió vào mùa hè, có nơi xông lên mùi hôi thối khiến người dân phải sử dụng bếp lò ngoài trời. Mỗi lều tạm thường chỉ rộng khoảng từ 3-3,6m với các vách ngăn chia căn lều thành nơi ngủ, nấu nướng và sinh hoạt. Một vài căn lều có cửa sổ, nhưng phần nhiều chỉ sử dụng lưới ngăn côn trùng làm cửa thông hơi.
Do điều kiện sống bức bí như vậy nên khu vực lều tạm này rất dễ xảy ra hỏa hoạn. Ngay sau đợt sóng di dân lớn đầu tiên vào Hong Kong giai đoạn 1950‑1954, lửa đã thiêu trụi những khu nhà tạm của 100 nghìn dân nhập cư. Năm 1954, tại Shek Kip Mei có tới 53 nghìn người mất lều gỗ và lều tôn do một trận hỏa hoạn lớn. Những căn lều tạm bợ này cũng có thể bị xóa sổ bởi các cơn bão biển mùa hè ở Hong Kong. Nhiều căn lều đã hoàn toàn biến mất ngay sau trận cuồng phong đầu tiên. Lý do hợp lý duy nhất có thể lý giải cho việc người ta vẫn chấp nhận sống trong điều kiện bẩn thỉu và nguy hiểm này là không tốn tiền thuê nhà. Đương nhiên, nếu có chỗ ở nào rộng rãi và rẻ tiền hơn, họ sẽ hoan nghênh điều đó. Trên thực tế, do tình trạng thiếu chỗ ở như vậy nên ngay cả những gia đình có mức thu nhập trung bình cũng chuyển đến ở khu nhà tạm.
Vào thập niên 1960, nhận thức được rằng cứ trong hàng nghìn người lại có hàng chục người sẵn sàng chuyển đi nếu có nơi ở mới tốt hơn, Lý Gia Thành đã tập trung phát triển kinh doanh bất động sản. Tất nhiên, chính quyền thuộc địa đang làm hết sức để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, thậm chí còn lên kế hoạch xây dựng thêm nhà ở, công trình và dịch vụ công cộng. Tuy nhiên, với tốc độ di dân ồ ạt vào Hong Kong, tới hàng nghìn người mỗi tuần, thì chỉ những nhà đầu tư như Lý mới có thể tính được việc xây dựng chỗ ở mà chính quyền không thể làm được. Lý Gia Thành đồng ý với quan điểm truyền thống: Bất động sản là phương thức đầu tư có thể giúp vượt qua tình trạng lạm phát, nhất là ở Hong Kong, nơi mà mỗi mét vuông đất đáng giá một ounce vàng.
Một câu hỏi được đặt ra là khu vực nào của Hong Kong là nơi thích hợp nhất cho việc đầu tư. Câu trả lời đến với Lý Gia Thành vào một ngày khi ông dừng xe bên đường ngắm cảnh nông dân đang cày cấy yên bình thì bỗng có một âm thanh rền rã xen ngang. Đó là tiếng của máy cưa và búa từ một công trường xây dựng cao ốc nhà ở trên đất nông nghiệp. Vậy là Lý Gia Thành đã xác định được nơi đầu tư: New Territories - vùng đất rộng 945 km2 ở phía bắc Hong Kong.
Mặc dù năm 1842, Anh đã chính thức công nhận quyền tự chủ của Hong Kong nhưng đến năm 1898, Anh lại chiếm vùng New Territories - lúc đó là địa phận hạt Xinan, tỉnh Quảng Đông. Người Anh muốn dùng New Territories như một đối trọng để thúc đẩy bước tiến của Nga và Pháp tại Nam Trung Quốc và Việt Nam. Cuộc chiến giành lấy sự nhượng bộ và đất đai của người châu Á là một sự sa lầy của các nước đế quốc. Mưu đồ đó đã đẩy một nước phương Tây này chống lại một nước khác, với cái giá là sinh mệnh của những dân tộc châu Á. Nhưng không giống thỏa thuận năm 1842, trong đó Anh chi phối toàn bộ Hong Kong, trong hiệp định năm 1898, Bắc Kinh chỉ đồng ý cho Anh thuê Hong Kong trong thời hạn 99 năm. Tức là đến ngày 1/7/1997, toàn bộ mảnh đất thuộc địa phải được trao trả cho Trung Quốc.
Chiếm hơn 90% tổng diện tích Hong Kong, New Territories là điểm đến lý tưởng cho hầu hết những người tị nạn từ Trung Quốc sau Chiến tranh Thế giới thứ hai. Năm 1961, khoảng 400 nghìn người với địa vị và sắc tộc khác nhau đã sống tại New Territories, đại bộ phận là người Canton và người Khách Gia (người Hẹ). Người Canton đến trước người Khách Gia và chiếm khu đất tốt nhất, nhường lại khu vực đồi núi cho hàng xóm của mình. Vì vậy, chỉ có một số người Khách Gia ở đảo Thanh Y và Mã Loan, phần đông họ sống ở bán đảo Sa Đầu Giác, Tây Cống, Khanh Khẩu, thung lũng Yuan Long, khu vực quanh thị trấn chợ Đại Bộ và Sa Điền. Yuan Long và Đại Bộ là hai địa bàn chủ lực trong số những vụ đầu tư bất động sản của Lý Gia Thành. Trong số những thành tựu lớn nhất của Lý Gia Thành ở New Territories phải kể đến khách sạn Castle Peak với diện tích 7.560 m2, mà sau này ông đã mở rộng gấp đôi, biến nó thành vài khu căn hộ cao tầng với giá cao ngất ngưởng.
Lý đã quyết định đúng khi bán đi những bất động sản mình đã mua. Vì khi Trung Quốc rao giá cho thuê New Territories thì chính quyền thuộc địa của Hong Kong cũng làm như vậy đối với mảnh đất này. Từng miếng đất được bán đi ở mọi nơi rồi cuối cùng cũng sẽ trở về tay chính quyền. Hành động bán đất hay cho thuê đất khó có thể đem lại quyền sở hữu cá nhân hay một danh nghĩa rõ ràng vì đất ở Hong Kong rất khan hiếm và vì chính quyền thuộc địa đã tuyên bố rằng chỉ có họ mới có quyền sở hữu đất - ngoại trừ Thánh đường Thánh John và những khu quân sự riêng có thể sở hữu đất vĩnh viễn - còn những gì người mua bất động sản thật sự có được chỉ là hợp đồng thuê đất trong 75 năm, 99 năm hay 999 năm. Khi hợp đồng hết hạn, bất động sản lại trở về tay chính quyền. Thêm vào đó, cách duy nhất để chuyển nhượng đất sở hữu thành đất cho thuê là thông qua đấu giá công cộng, một chính sách mà theo chính quyền thuộc địa, có thể đảm bảo người bán cuối cùng của mảnh đất là người được lợi nhất.
Những cuộc đấu giá đất không hề làm cho Lý Gia Thành nao núng. Thực tế, các đối thủ cạnh tranh đều phải nể trọng ông. Ông từng nói: “Vào thời điểm thị trường giữ giá cao nhất, tôi tính toán rất kỹ về ngân sách trước khi tham dự các phiên đấu giá đất. Tuy nhiên, một số người lại không hề cân nhắc ngân sách mà chỉ biết đặt hết giá này đến giá khác.” Chiến lược của Lý trong đầu tư bất động sản khá đơn giản. Thay vì đóng băng tất cả vốn cố định, ông luôn tìm kiếm và đầu tư những khu đất đẹp, có vị trí chiến lược. Ông có cách đề nghị mà không người bán nào có thể từ chối. Trên khu đất mua được, ông sẽ xây nhà ở cho công nhân và tầng lớp hạ - trung lưu, xây văn phòng cho các doanh nghiệp nhỏ. Kết quả là ông bán mọi thứ hết sức chóng vánh.
Lý Gia Thành không phải là người liều lĩnh trong cuộc chơi đầu tư bất động sản. Ông thường làm ăn với một đối tác, người chủ đất, để chia sẻ kinh phí và lợi nhuận. Bằng cách này, người chủ đất có thể nhận được nhiều hơn số tiền bán đất ban đầu. Trong các dự án chung, Lý không bao giờ đặt tiền trước nhằm giảm thiểu rủi ro. Trong kinh doanh bất động sản, những mối quan hệ làm ăn và quan hệ bạn bè được Lý coi trọng ngang nhau.
Cuối thập niên 1980, trong thương vụ mua đất khu Expo ’86 tại Vancouver, một trong những thỏa thuận bất động sản lớn nhất, Lý Gia Thành đã phát biểu: “Tôi thích những thỏa thuận thân thiện. Tôi thích những người gặp tôi vì mục đích làm ăn. Đó là triết lý của tôi. Và tôi thường dạy hai cậu con trai không bao giờ được lợi dụng một ai. Ngay cả khi hoạt động kinh doanh còn chưa phát triển, tôi vẫn coi danh tiếng là của cải quan trọng nhất. Nếu anh có danh tiếng, chăm chỉ, tử tế với mọi người, luôn giữ lời hứa, việc kinh doanh của anh sẽ trở nên dễ dàng. Vì vậy, nhiều cơ hội đã đến với tôi. Tôi phải gây dựng danh tiếng để mọi người có thể tin tưởng mình… Bất cứ điều gì tôi nói, tôi sẽ làm. Tôi không chỉ nghĩ đến lợi nhuận của cá nhân mình mà còn nghĩ đến cả phần của đối tác".
Thực tế, bằng nỗ lực mua được khu đất Vancouver với giá hời và giành được sự chấp thuận cho thay đổi diện mạo của khu cảng thành phố, ông chắc chắn sẽ nhắm tới những hợp đồng béo bở với các đối tác lâu năm đầy tin tưởng là Trịnh Dụ Đồng của New World Development, Lý Triệu Cơ của Henderson Land và Ngân hàng CIBC.
Cuối thập niên 60, Lý Gia Thành đã thể hiện rõ khả năng giành được các thỏa thuận bất động sản trong thời kỳ “Đại Cách mạng Văn hóa”, một phong trào kết thúc bằng việc chia cắt Trung Quốc thành các lực lượng thù địch và mở ra cuộc cách mạng kinh tế tư bản - xã hội của Đặng Tiểu Bình vào cuối thập niên 70. Tuy chưa bao giờ công nhận đã tham gia vào chính trường Hong Kong hay Trung Quốc nhưng Lý đã chứng tỏ mình là một quan sát viên thời cuộc sắc sảo. Với ông, chính trị chỉ là một trở ngại tiềm ẩn đối với công việc kinh doanh, không hơn không kém. Và như đã khẳng định trong triết lý dẫn đường trong sự nghiệp kinh doanh, đối với Lý Gia Thành, cách vượt qua trở ngại mới nói lên một doanh nhân tài ba.
Trong giai đoạn 1966-1967, ở Hong Kong, nền chính trị đầy biến động đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực kinh tế. Nhiều người dân và thương nhân đã bỏ trốn khỏi vùng thuộc địa. Họ chạy trốn tới những nước xa xôi và an toàn như Canada, Australia và Mỹ. Kết quả là thương trường nơi đây trở nên bất ổn, các nhà đầu tư lo sợ sẽ mất mọi thứ. Với những nhà kinh doanh bất động sản như Lý Gia Thành, tình trạng này đã gây nên những ảnh hưởng nghiêm trọng tới giá bất động sản. Ngay cả ông cũng bắt đầu phải tìm kiếm các nguồn đầu tư nước ngoài như một bước đệm để giảm bớt ảnh hưởng của cuộc cách mạng. Ông thực hiện cuộc mua bán bất động sản đầu tiên tại Canada với thương vụ mua Trung tâm mua sắm Vancouver ngay khi bất ổn chính trị tại Hong Kong kết thúc.
Tuy nhiên, Lý Gia Thành không rút hết vốn tại Hong Kong. Trên thực tế, ông đã có ý định tận dụng một số cơ hội mà cuộc cách mạng mang tới. Khi vội vã chạy trốn khỏi Hong Kong, người ta đã bỏ lại sau lưng tất cả nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn và nhà ở. Tất cả đều được bán với mức giá rẻ mạt khi thị trường ngày càng rớt giá. Đối với Lý Gia Thành, người luôn tin rằng cuộc cách mạng sẽ chỉ như một đốm sáng trên màn hình ra-đa chính trị của Trung Quốc và Hong Kong, thì đây chính là cơ hội để xem xét cả một danh mục những lời chào mua và lựa chọn những gì ông cho rằng sẽ mang lại lợi nhuận cao nhất sau khi trật tự trở về với vùng thuộc địa và thị trường lại hứa hẹn như trước.
Lý đã xúc tiến việc mua bán bất động sản trong suốt thời gian cuộc cách mạng bùng nổ. Nhờ đó, ông trở thành một trong những đại gia bất động sản hàng đầu Hong Kong, đến mức vào năm 1973 - bốn năm sau khi cuộc cách mạng kết thúc - Tập đoàn Trường Giang của Lý Gia Thành đã nắm trong tay 40 khu đất trong danh mục đầu tư bất động sản thực tế của mình. Một ủy viên ban quản trị tại Hong Kong đã nói về những ngày tháng của Lý Gia Thành khi cuộc cách mạng diễn ra như sau: “Ông Lý hiểu rất rõ về thị trường bất động sản. Ông ấy đã mua lại mọi thứ trước khi giá cả bùng nổ và bán đi ngay trong quãng thời gian ấy.”
Lý Gia Thành có một bí quyết đơn giản cho những thành công về mặt tài chính. Ông nói: “Một người cần nhiều phẩm chất quan trọng để thành công, như khả năng làm việc chăm chỉ, lòng trung thành đối với những người làm việc cùng mình và với công việc đang làm, khả năng phán đoán tốt và cả một chút may mắn nữa. Tất cả những phẩm chất này phải kết hợp với lòng kiên định, trong đó lòng kiên định quan trọng nhất, bởi nếu bạn không có lòng kiên định, bạn sẽ có thể hết đi sang phía đông theo lời khuyên của người này, rồi lại sang phía tây vì lời khuyên của người khác. Và nếu như bạn nghe theo cả hai, thì dứt khoát là bạn gặp rắc rối rồi đấy”.
Ông cũng chia sẻ: “Theo cách nói của người Trung Quốc, tôi phải công nhận mình may mắn. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, bao giờ tôi cũng nghiên cứu mọi việc rất kỹ - từ nguồn cung, cầu cho đến tình hình chính trị. Một khi đã quyết định, tôi sẽ tiến hành rất nhanh để thâu tóm thị trường vào đúng thời điểm. Các bạn thấy đấy, tôi luôn đeo đồng hồ bấm giờ. Cho dù một cơ hội trông có vẻ tuyệt vời đến đâu thì tôi vẫn luôn chuẩn bị sẵn sàng cho những rủi ro có thể gặp phải.”
Hơn hết thảy, Lý Gia Thành là một thương gia trung thực và thẳng thắn. “Trước khi ký kết bất kỳ văn bản hợp pháp nào, nếu tôi đã nói đồng ý với ai đó thì có nghĩa là đã có sự ràng buộc. Đôi lúc tôi đồng ý quá vội vã và hợp đồng đó chẳng mang lại lợi ích gì, nhưng tôi vẫn giữ lời hứa. Điều đó mang lại cho tôi sự tin tưởng ở mọi người. Lời nói là vàng.” Ví dụ, vào thập niên 70, ngay khi Lý bắt tay đồng ý bán ngôi nhà Elizabeth tại khu Uyển Tể cho Tập đoàn Inchcape Group thì ông nhận được một lời đề nghị khác có lợi hơn nhiều. Tuy nhiên Lý vẫn giữ chữ tín. Danh dự đã khiến ông từ chối lời đề nghị thứ hai và vẫn tiếp tục cuộc giao dịch mang lại ít lợi nhuận hơn với Tập đoàn Inchcape.
Khi nói chuyện này với các ông chủ Tập đoàn Inchcape, Lý khẳng định: “Một khi tôi đã nói đồng ý, tôi sẽ không bao giờ viện cớ để từ chối về sau.” Quyết định tôn trọng cuộc giao dịch cuối cùng đã đền đáp Lý Gia Thành. Sau này, Tập đoàn Inchcape đã đề nghị ông giúp phát triển khu đất xây dựng tòa nhà Công ty Điện lực Hong Kong - sự sắp xếp mà về sau đã dẫn tới việc Lý Gia Thành mua lại công ty này.
Hiển nhiên là, nếu Lý Gia Thành có ảnh hưởng lớn đến như vậy tới các đối tác làm ăn, thì ông cũng sẽ giành được lòng tin của các nhà đầu tư khắp nơi. Năm 1972, Lý có những kế hoạch lớn hơn cho Trường Giang, vì thế ông cần nhiều tiền hơn. Giải pháp tối ưu là cổ phần hóa Công ty Trường Giang. Do đó, ngày 31/7/1972, sau khi đã vạch rõ kế hoạch cụ thể với sự giúp đỡ của vợ, bà Amy Trương Nguyệt Minh - người trợ lý đắc lực trong các thương vụ của ông, cũng như có được quyền hợp pháp và sự tín nhiệm của Ngân hàng Hong Kong, Lý đã mở cửa công ty bằng việc cho lưu hành 25% cổ phần của Trường Giang trên sàn giao dịch chứng khoán Hong Kong. Hiện nay được biết đến với cái tên Tập đoàn Doanh nghiệp Trường Giang, công ty này đã nhanh chóng có tên trên sàn giao dịch Viễn Đông và sàn giao dịch Vàng bạc. Công ty bắt đầu trao đổi mậu dịch tại London năm 1973 và tại sàn giao dịch chứng khoán Vancouver năm 1974.
Tập đoàn Trường Giang phát triển rất nhanh. Nếu năm 1972, tập đoàn này mới chỉ sở hữu 31.500 m2 bất động sản cho thuê và thu được 3,9 triệu đôla Hong Kong từ việc cho thuê các bất động sản này, thì đến năm 1973 - năm đầu tiên lên danh mục tập trung vốn để tái đầu tư, tập đoàn đã sở hữu tới 40 bất động sản, tính cả các bất động sản tại các khu vực dân cư và khu vực thương mại, tương đương gần 216.000m2. Cho dù Lý Gia Thành thường mua lại một bất động sản, phát triển nó rồi bán đi ngay sau đó, nhưng việc cho thuê bất động sản luôn là một phương án giúp tối đa hóa lượng tiền quay vòng để tái đầu tư.
Trong một thương vụ năm 1973, Lý đã mua lại một bất động sản mang tên Ngôi nhà Regent trên đường Nữ hoàng tại khu Trung tâm Hong Kong với giá 16 triệu đôla Hong Kong. Ông dự định sẽ quy hoạch lại nơi này trong vòng ba năm. Hiển nhiên là việc đầu tư vốn trong quãng thời gian dài như thế sẽ không mang lại lợi nhuận gì mà trái lại, trên thực tế công ty sẽ phải chịu lỗ một khoản tiền lên tới 13,8 triệu đôla Hong Kong. Lý quyết định loại bỏ phương án này. Thay vào đó, ông lựa chọn phương án cho thuê. Đến năm 1974, chỉ trong vòng một năm sau khi Lý Gia Thành ra quyết định, thu nhập từ việc cho thuê Ngôi nhà Regent đã mang về cho ông tới 4,6 triệu đôla Hong Kong so với mức ban đầu chỉ có 3 triệu đôla Hong Kong.
Tuy nhiên, niềm hứng khởi trước sự lớn mạnh của Tập đoàn Trường Giang vào đầu thập niên 70 đã bị cuộc khủng hoảng trong ngành công nghiệp dầu lửa chặn lại. Các quốc gia thuộc Tổ chức Các nước xuất khẩu dầu lửa cắt giảm nguồn cung cấp và nâng giá xăng dầu. Giá năng lượng và nhựa tăng vọt đã đẩy các nhà sản xuất trong nước đến bước phá sản. Với lượng tiền lưu thông dư dả, Lý Gia Thành lúc nào cũng có thể mua nguồn nguyên nhiên liệu trực tiếp từ các nhà phân phối nước ngoài, nhưng ông vẫn phải đối mặt với một vấn đề là phải bán tống số nhựa đang có với mức giá chỉ bằng 50% giá các nhà sản xuất chào bán trên thị trường.
Lý do không chỉ bởi Lý không còn thấy hứng thú với việc kinh doanh đồ nhựa, mà còn do một nguyên nhân khác, ông cho rằng “công nghệ sản xuất nhựa ngày càng dễ bắt chước”. Trên thực tế, từ sau khi Cách mạng Văn hóa kết thúc, ông ngày càng đầu tư ít thời gian và sức lực vào việc kinh doanh mặt hàng nhựa, thay vào đó ông tập trung vào các giao dịch bất động sản. Một đồng nghiệp kinh doanh thiết bị văn phòng nhớ lại một lần tới thăm Lý vào một ngày đặc biệt, khi lợi nhuận từ việc kinh doanh đồ nhựa của ông ngày càng ít đi.
Ông chỉ có thể tìm thấy Lý trong một phòng ngủ nhỏ tại nhà máy, cắm cúi bên những cái cân bằng đồng thau, đong đếm từng cánh hoa nhựa để làm thành một cành hoa giả, với hy vọng tối đa hóa lợi nhuận bằng việc giảm thiểu chi phí sản xuất và vận chuyển. Trong khi vẫn miệt mài tìm ra tỷ lệ hoàn hảo nhất, ông lắc đầu và nhận xét một cách lơ đãng: “Hoa nhựa không còn là lĩnh vực béo bở để kinh doanh nữa. Đã đến lúc phải chuyển sang bất động sản rồi.” Rất lâu sau đó, thương gia này cay đắng nói: “Một thập niên sau, tôi vẫn tiếp tục kinh doanh thiết bị văn phòng với chỉ vài xu tiền lãi, còn ông ấy thì đã trở thành một đại tỷ phú”.
Mặc dù ngay từ cuối thập niên 60, Lý đã không còn nghĩ đến việc kinh doanh đồ nhựa nhưng mãi đến năm 1973, ông mới chính thức tách riêng việc kinh doanh đồ nhựa bằng việc thuê Edwin Leissner, một thương gia người Mỹ, trông nom hoạt động hàng ngày của nhà máy. Thêm vào đó, ông đã nhượng lại miễn phí hạn ngạch sản xuất nhựa cho nhà sản xuất nào muốn có. Tại Hong Kong, hạn ngạch là điều kiện cần thiết cho bất cứ ai muốn làm kinh doanh. Một công ty mua được càng nhiều hạn ngạch từ chính phủ thì càng được kinh doanh ở nhiều lĩnh vực. Bằng hành động này, Lý Gia Thành đã chính thức tuyên bố rằng những ngày tháng làm “ông vua hoa nhựa” của ông đã kết thúc. Ông đã tìm được một lĩnh vực khác mang lại nhiều lợi nhuận hơn để đầu tư.
Tập trung vào công việc kinh doanh nhà đất trong suốt thời gian diễn ra khủng hoảng dầu lửa năm 1973, Lý Gia Thành đã mở rộng hướng phát triển vào nhà kho, nhà máy, văn phòng và nhà ở. Ông cũng đã sẵn sàng cho quan hệ hợp tác lâu dài và hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi nhuận với Ngân hàng Thương mại Hoàng gia Canada (CIBC), nơi ông sẽ chỉ mua lại dưới 10% cổ phần. Lý và CIBC muốn thành lập một công ty liên doanh đầu tư mạo hiểm mang tên Canadian Eastern Finance Limited. Công ty này sẽ cung cấp các nguồn hợp tác tài chính, nguồn vốn đầu tư mạo hiểm và dịch vụ quản lý vốn đầu tư. Thứ mà Lý đạt được khi hợp tác với tập đoàn tài chính này là quyền sở hữu một phần một ngân hàng có vị thế vô cùng quan trọng. Còn với CIBC, ngân hàng này đã chọn được đúng nhà doanh nghiệp châu Á thành đạt nhất.
Năm 1975, hai đối tác đã tiến hành thử nghiệm việc hợp tác trong một vụ giao dịch bất động sản - mua lại khu đất dọc cảng Hong Kong tại quận Cực Bắc với giá 85 triệu đôla Hong Kong. Trong số 77.760 m2 diện tích, 4.770 m2 được sử dụng để xây dựng 10 khu nhà ở sang trọng, mỗi khu cao 24 tầng. Phần diện tích còn lại dành cho các khu vui chơi giải trí, bể bơi và các khu thể thao. Đến năm 1978, tất cả các khu đều được bán hết. Đối với Ngân hàng CIBC, việc đầu tư vào thị trường bất động sản có tính rủi ro cao ngay dưới tầm ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dầu lửa là một bước đi mạo hiểm. Tuy nhiên, điều này cũng chứng minh được khả năng dự đoán thị trường khu vực và châu Á của Lý Gia Thành là rất đáng tin cậy.
Vào thời gian Lý và Ngân hàng CIBC hợp tác với nhau năm 1975, việc kinh doanh của ông đã đi vào guồng trôi chảy. Cho dù lợi nhuận của Tập đoàn Trường Giang bị giảm xuống mức 6% doanh thu, tương đương 45,6 triệu đôla Hong Kong thì Lý Gia Thành vẫn đang đứng giữa một thị trường có nhu cầu mua sắm rất cao, điều này sẽ giúp nâng giá trị thị trường của Tập đoàn Trường Giang từ 120 triệu lên 530 triệu đôla Hong Kong. Một điều chắc chắn rằng, nếu như cuối năm 1975 Tập đoàn Trường Giang mới chỉ sở hữu xấp xỉ 459.000 m2 bất động sản tư nhân và thương mại, thì đến cuối năm tiếp theo con số này đã lên tới 571.500 m2, trong đó 9,4 triệu km2 là nhà ở, phần còn lại là đất thương mại và công nghiệp. Lợi nhuận năm 1976 cũng tăng hơn so với năm trước, lên mức 58,8 triệu đôla Hong Kong, tương ứng 29% doanh thu. Đến cuối năm 1977, lợi nhuận của Tập đoàn Trường Giang lại tiếp tục tăng lên mức 85,55 triệu đôla Hong Kong, tăng 45% so với năm 1976.
Tính đến năm 1977, Lý Gia Thành đã thu được khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc kinh doanh bất động sản. Hiện tại ông sở hữu rất nhiều bất động sản quan trọng như 388.000 km2 khu vườn Tiger Balm nổi tiếng và Tập đoàn Wynncor Ltd. - một tập đoàn khách sạn sở hữu khách sạn Hilton Hong Kong, một dãy phố mua sắm và phần lớn cổ phần của khách sạn Bali Hyatt gồm 400 phòng. Lý vẫn đang tiếp tục củng cố danh tiếng “ông hoàng bất động sản”, “doanh nhân có bàn tay vàng”.
Năm 1978, Lý Gia Thành và Tập đoàn Trường Giang có cơ hội phát triển. Năm đó, tập đoàn đã mua lại 22% cổ phần của Công ty Green Island Cement để Trường Giang không phải phụ thuộc vào các nhà thầu bên ngoài. Năm sau, Tập đoàn Trường Giang mua lại 20% cổ phần của Trung tâm Hội nghị Suntec City và cùng với bốn nhà kinh doanh bất động sản khác xây dựng một tòa nhà văn phòng tại bến tàu Macau Ferry. Đến năm 1979, lợi nhuận đã đạt xấp xỉ 254,1 triệu đôla Hong Kong, tăng 91,6% so với năm trước. Cũng vào năm này, Lý Gia Thành trở thành ông chủ nhà đất tư nhân lớn nhất Hong Kong. Chỉ duy nhất chính phủ thuộc địa là sở hữu nhiều bất động sản hơn ông.
Điều thú vị là trong số tất cả các cuộc giao dịch bất động sản mà Lý thực hiện trong hơn hai thập niên qua thì cuộc giao dịch quan trọng nhất lại là cuộc giao dịch đầu tiên - nhà máy ở quận Cực Bắc. Lý thật sự rất cẩn trọng khi giữ lại quyền sở hữu bất động sản đầu tiên này. Không giống như các thương gia thành đạt phương Tây, những người có thể đốt bỏ tờ một đôla đầu tiên kiếm được, các thương gia Trung Quốc thường có truyền thống giữ lại hiện vật của cuộc giao dịch đầu tiên - không hẳn do mê tín mà đó vốn là truyền thống từ xưa của người Trung Quốc. Nếu việc kinh doanh của một thương gia thành công tốt đẹp, ông ta sẽ khiêm tốn cho rằng thành công đó là do tập tục truyền thống này mang lại. Còn nếu thất bại, mọi người sẽ cho rằng ông ta là kẻ không có năng lực.
Nhưng Lý Gia Thành không cần phải lo lắng về công việc kinh doanh của mình. Thực tế, năm 1979 đã chứng minh cho cả thế giới biết rằng ông có thể vượt lên cái nghèo để bước chân vào thiên đường của những đại gia siêu giàu có. Hiện tại, Lý đang tự mình thành lập một liên minh thương mại lớn và chuẩn bị thực hiện điều mà chưa một thương gia Trung Quốc nào từng làm được. Ông sắp sửa sở hữu một công ty thương mại.
(Theo Alpha Books)
